Горуправа Калуги представила жителям Калуги памятку по смене управляющей компании.
Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами, а также лицензионный контроль осуществляют органы государственного жилищного надзора — государственная жилищная инспекция Калужской области.
Согласно действующему жилищному законодательству вопросы выбора способа управления многоквартирным домом, а также выбор управляющей организации и утверждения положений заключаемого с ней договора, находятся в компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязана оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги жителям, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Управляющая организация отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и договором управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК) собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой управляющей организации или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией.
По п.б ст.162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении. Следовательно, не позднее чем за месяц до истечения срока договора с управляющей организацией собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.
Однако направлять такое извещение в индивидуальном порядке собственники помещений не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной управляющей организации. Следовательно, собственники жилых и нежилых помещений должны предварительно договориться о том, когда и как они совместно будут расторгать договор со старой управляющей организации и какую управляющую организацию они выберут в дальнейшем для управления многоквартирным домом. Для этого необходимо провести общее собрание.
Несколько сложнее расторгнуть договор управления с управляющей организацией в том случае, если срок такого договора еще не истек. Если у вас уже есть на примете новая управляющая организация — как правило, управляющие компании берут на себя все юридическое сопровождение процесса расторжения. Однако если собственники помещений не хотят связывать себя с единственным преемником и предпочитают иметь свободу выбора, действовать придется самостоятельно.
Расторжение договора управления осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
— по соглашению сторон;
— по основаниям, предусмотренным в самом договоре;
— по основаниям, предусмотренным ГК РФ;
— по основаниям, предусмотренным другими законами;
— по решению суда.
Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен ст. 44 – 48 ЖК РФ.
Консультацию об организации и порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме можно получить в комитете по организации текущего и капитального ремонта, управления многоквартирными домами управления жилищно-коммунального хозяйства города Калуги по адресу: г.Калуга, ул.Достоевского, д.49а, каб.103 (тел. 70-11-39) и каб.208, (тел. 70-11-40, 70-11-41).
На территории муниципального образования «Город Калуга» 3920 многоквартирных домов. Управление многоквартирными домами в городе Калуге осуществляют 70 управляющих организаций, имеющих лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
С момента принятия решения общего собрания о смене управляющей организации старая организация в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.
Порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, установлен Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
Следует отметить, что в соответствии с Правилами в случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, истечения срока договора управления многоквартирным домом или досрочного расторжения такого договора уполномоченное собранием лицо, орган управления товарищества или кооператива в течение 5 рабочих дней направляет организации, ранее управлявшей таким домом, а также в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление регионального государственного жилищного надзора (государственную жилищную инспекцию Калужской области), орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление муниципального жилищного контроля (управление городского хозяйства города Калуги), уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом.
Порядок смены УК
1. Выбор альтернативной управляющей организации
Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (рейтинг сайта «Реформа ЖКХ», рейтинг, размещенный на официальном сайте органов власти Калужской области, составленный государственной жилищной инспекцией).
Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты. Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы.
2. Определение способа смены УК
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Причины и основания смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
И обратите внимание, просто так поменять управляющую компанию, только потому что собственники так «захотели» нельзя — ваше желание должно быть обоснованным.
3. Проведение общего собрания собственников помещений
Ознакомьтесь с методическими рекомендациями по порядку и проведению общих собраний, утвержденными приказом Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр. Этим же приказом утверждены примерные условия договора управления многоквартирным домом.
Прежде чем проводить собрание, необходимо внимательно изучить договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1) Подготавливаем повестку собрания.
В повестку собрания необходимо включить вопросы о:
а) расторжении договора управления, заключенного со старой управляющей организацией, с указанием причины расторжения,
б) выбор (изменение) способа управления и (или) выбор новой управляющей организации,
в) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
г) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК, рекомендуемый срок - 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления).
д) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
В повестку могут быть включены иные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания.
2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Не забываем вести реестр уведомлений.
В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один - два свидетеля оставляют свои подписи.
Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД.
3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме.
Обязательно учитываем требования Минстроя РФ к оформлению протокола общего собрания, указанные в приказе №44/пр от 28.01.2019.
Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании. Бланк Решения собственников используется все тот же.
5) Составляем протокол собрания.
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.
4. Уведомление старой управляющей организации.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом
5. Заключение договора управления с новой управляющей организацией.
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, несмотря на решение общего собрания собственников.
После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в реестр лицензий этой управляющей организации.
Управляющая организация имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом только с даты внесения изменений в реестр лицензий.
Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН размещают их в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства — ГИС ЖКХ в сети Интернет.
